019 856 431
010 856 7124

Come difendersi dagli accertamenti di rettifica e liquidazione dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Non di rado l’Amministrazione finanziaria emette accertamenti di valore sulle compravendite immobiliari ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.

 

Più precisamente, qualora l’Agenzia delle Entrate ritenga che vi sia uno scostamento significativo tra il valore o il corrispettivo dichiarato nell’atto ed il prezzo desumibile dal valore di mercato indicato dall’applicazione dei valori OMI ( Osservatorio del Mercato Immobiliare), emette un avviso di rettifica e liquidazione ai danni del contribuente con la sola motivazione di aver dichiarato un importo minore del valore venale dell’immobile in commercio.

Tale rettifica si basa sul mero raffronto dell’operazione soggetta ad accertamento con altre operazioni aventi ad oggetto immobili analoghi che non siano avvenute oltre i tre anni precedenti rispetto a quella presa in considerazione. Più precisamente, si assume come dato di partenza il valore medio di mercato rilevato dall’Osservatorio del mercato Immobiliare per le unità immobiliari site nello stesso ambito territoriale nel periodo di vendita.

Un siffatto operato rappresenta una pratica imprecisa ed esposta a numerosi errori ed approssimazioni, trattandosi di accertamenti posti in essere “a tavolino” in modo semplicistico, senza mai eseguire né un sopralluogo né tantomeno un effettivo raffronto con il valore di immobili aventi caratteristiche similari.

In tale situazione, l’operato dell’Agenzia delle Entrate è sicuramente da contestare in quanto contrasta con quanto disposto dal d.P.R. n. 131 del 1986 in tema di rettifica d’ufficio del valore degli immobili.

Difatti, i commi 2 e 3 dell’art. 51, d.P.R. 131/1986, dispongono che “2. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari e per quelli che hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse, si intende per valore il valore venale in comune commercio.

3. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'ufficio del registro, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore di cui al comma 1 avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle, divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonche' ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni”.

Orbene, la norma citata prevede espressamente che l’Agenzia delle Entrate ha l’onere di fornire i concreti elementi riportati nella motivazione dell’atto di rettifica delle imposte di registro e ipocatastali per il trasferimento di immobili. Ne consegue che, nell’ambito di un accertamento di valore di un immobile, le stime OMI potranno avere un mero significato indiziario, ma mai potranno costituire il solo elemento posto dall’Ufficio a base dell’atto impositivo, che dovrà essere adeguato alla fattispecie concreta con riferimento a tutti gli aspetti peggiorativi o migliorativi dell’immobile.

L’illegittimità di un simile operato è confermato da numerose pronunce dei Giudici di merito, tra cui è possibile citare la recente sentenza n. 7294/2014 della Commissione Tributaria Regionale di Roma, che ha affermato quanto segue: “La determinazione del valore venale non può essere fondata esclusivamente sulla media dei valori minimi e massimi delle quotazioni immobiliari dell'OMI, in quanto le valutazioni predette, essendo un'indicazione di valori di larga massima, riferibili "all'ordinarietà degli immobili ed, in particolare, allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea, non sono sostitutive delle stime, ma servono solo di ausilio alle stime stesse.

Pertanto, il valore medio di mercato (stima OMI) deve essere adeguato alla fattispecie concreta con riferimento agli aspetti "peggiorativi" e/o migliorativi" propri dell'immobile.

Nella fattispecie, l'Amministrazione finanziaria nella determinazione della plusvalenza, oggetto dell'atto impugnato, ha calcolato e motivato il valore venale presunto dell'immobile trasferito sulla base dei valori OMI, senza indicare ulteriori elementi a sostegno della pretesa tributaria”.

Ad ulteriore sostegno dell’orientamento suesposto si richiama, inoltre, quanto disposto dalla sentenza della Commissione Tributaria Regionale di Roma n. 175/2012, che si esprime nei termini che seguono: “per l'anno 2006, appare opportuno precisare che, l'abrogazione disposta dall'art. 24 della Legge Comunitaria 2008, ha fatto venir meno la possibilità per l'Amministrazione Finanziaria di rettificare, solo in materia di IVA e di imposta sul reddito, il valore dichiarato nell'atto di compravendita in base al raffronto con il valore normale desunto dalle valutazioni OMI cui era stata attribuita natura di presunzioni legali a favore del Fisco.

In teoria, quindi, permane per l'Amministrazione Finanziaria la possibilità di utilizzare la stima OMI in materia di imposta di registro, ove in effetti, ai sensi dell'art. 51, comma 2, del D.P.R. n. 131 del 1986, il valore imponibile è quello venale in comune commercio, in correlazione al quale, ai sensi dell'art. 52 dello stesso D.P.R. n. 131 del 1986, l'Ufficio può esercitare il potere di rettifica del corrispettivo dichiarato in misura inferiore.

Pur tuttavia, secondo il costante orientamento della giurisprudenza, la stima OMI, ovviamente, non può rivestire natura di presunzione legale, ma semmai di presunzione semplice, costituendo un atto di parte, che se può essere ritenuto sufficiente per la motivazione dell'atto di rettifica, è di per sé privo di valore probatorio ove non supportato da elementi certi e precisi.

Incombeva pertanto all'Ufficio, che ha fatto propria la stima dell'Agenzia del Territorio, supportare la propria pretesa con elementi precisi e concordanti in grado di disattendere il valore indicato nell'atto di compravendita oggetto della controversia”.

Alle stesse considerazioni perviene, inoltre, il Consiglio Nazionale del Notariato con lo studio n. 117-2009/T, in base al quale le rilevazioni dell’OMI hanno valore semplicemente indiziario e, quindi, valore di presunzione semplice e, pertanto, insufficienti a motivare l’atto di rettifica che risulterà privo di valore probatorio nel caso in cui non sia supportato da elementi gravi, precisi e concordanti.

Pin It