019 856 431
010 856 7124

Riforma condominio, per chi non paga le spese arriva il decreto ingiuntivo sprint

La riforma del condominio potenzia gli strumenti contro i morosi. Non si tratta di "armi" nuove, ma di una migliore definizione di quelle già esistenti, da utilizzare con maggior forza e velocità. In primo luogo l'amministratore sarà obbligato (la riforma entrerà in vigore a maggio) ad agire contro i ritardatari entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio. In sostanza dovrà richiedere a un giudice un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. Non rispettare il dettato del codice costituirà grave irregolarità, e quindi causa di revoca del mandato dell'amministratore. Il passaggio in assemblea non è più previsto, così come anche per la sospensione del condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni. Infine, scatterà l'obbligo di comunicare i dati degli inadempienti ai creditori. 

Questi dovranno agire in prima battuta nei confronti dei morosi, cosa che rischia però di complicare i rapporti tra fornitori e condominio, dato che diventerà più complicato riscuotere i crediti. 

Si tratta di "armi" che potranno essere utili a contrastare un fenomeno in continua crescita – concordano le associazioni di amministratori – soprattutto nei casi di proprietari che hanno la possibilità di pagare ma che approfittano delle mancate azioni giudiziarie per continuare a vivere sulle spalle degli altri. Situazioni che spesso gli amministratori meno scrupolosi lasciano protrarre nel tempo, timorosi di ricorrerre alle vie giudiziarie (e proporle all'assemblea). 

Nella migliore delle ipotesi per venire incontro alle difficoltà delle famiglie ed evitare il peso dei costi legali (che devono essere comunque anticipati tra le spese comuni). Ma anche per non "inimicarsi" parte dei condomini che sostengono il loro mandato, o, peggio, per poter continuare in una gestione poco trasparente dei conti condominiali. Cosa quest'ultima espressamente vietata dalla riforma: la previsione di una contabilità dettagliata e di un conto corrente condominiale aiuterà a far emergere le posizioni irregolari. 

Quando invece si tratta di reali situazioni di difficoltà e incapienza – moltiplicate dalla crisi – il condominio che ricorre all'ingiunzione e al pignoramento arriva spesso dopo altri creditori privilegiati, in primo luogo le banche benificiarie delle ipoteche che gravano sui mutui. Le spese legali e la lunghezza delle procedure portano, in alcuni casi, solo ad aggravare i problemi. L'assemblea comunque conserva la possibilità di dispensare l'amministratore dall'azione legale. Si deve tenere però conto che i tempi previsti dalla riforma sono già ampi. Si pensi al caso in cui un condomino non paghi la prima rata prevista per l'esercizio, che poniamo coincida con l'anno solare 2013; supponendo che la rata scada a marzo e che l'approvazione del consuntivo avvenga a gennaio 2014 (ipotesi ottimistica), l'azione obbligatoria scatterà solo nel luglio 2014, quasi un anno e mezzo dopo dal momento in cui si è manifestata la morosità. 

Al punto che si può ipotizzare – lo fa ad esempio Rosario Calabrese, presidente Unai – che il termine dei sei mesi, se mal interpretato, possa essere strumentalizzato per rinviare l'azione contro i morosi che invece oggi, nei casi migliori, parte fin dal mancato rispetto delle rate fissate dal bilancio preventivo. Secondo l'Anaci, era invece difficile ipotizzare termini o prescrizioni differenti e le misure contenute nella riforma sono da accogliere con sollievo da tutti i condomini che pagano regolarmente.

Si tratta, in realtà, di casi sempre più rari: secondo un'indagine effettuata per Casa24 Plus qualche mese fa da Harley&Dikkinson in un edificio su 4 la scarsa puntualità nei pagamenti va dal 20 al 50%. Un quadro che è peggiorato negli ultimi anni: «Oramai un condominio su tre è in situazioni preoccupanti – dice Vittorio Fusco, presidente Anapi – la lettera dell'avvocato oramai non produce più effetto». E il fenomeno è diffuso anche nelle "zone bene", prima quasi immuni. «I condomini morosi sono passati dal 10 al 20% – stima Giuseppe Bica, presidente Anammi – La crisi induce a dare priorità ad altre spese, come il mutuo e le bollette, ritenute più urgenti».

Si creano così situazioni che costringono anche a rinunciare a lavori straordinari o a innovazioni che non solo migliorererebbero la condizione abitativa e aumenterebbero il valore degli alloggi, ma che eviterebbero il deterioramento dello stabile. Il continuo rinvio degli interventi, inoltre, porta spesso a successive spese più elevate, che a loro volta potrebbero peggiorare il tasso di morosità: un circolo vizioso difficile da interrompere.

Pin It

Quando i sottotetti e mansarde non comportano aumento di volumetria

Con la recente sentenza n. 2467/2014 il Consiglio di Stato è ritornato sul rapporto sottotetto/volume tecnico.
In premessa è da chiarire che il volume tecnico è quello spazio che non rientra nel conteggio dell'indice edificatorio, in quanto non realizza un aumento del carico urbanistico; quindi i volumi tecnici non possono essere destinati ad uso abitativo, ma sono diretti a contenere quelle parti degli impianti tecnici che non possono essere ubicati all'interno delle parti abitabili dell'edificio, sebbene sia consentito l'accesso al loro interno finalizzato alla manutenzione degli stessi impianti ivi contenuti.
Proprio in tal senso, già con la sentenza n. 812/2011, il Consiglio di Stato aveva avuto modo di chiarire che nel concetto di volume tecnico vi rientrano solo quegli spazi esterni all'abitazione destinati agli impianti ad essa necessari, con la conseguenza che possono qualificarsi come volume tecnico unicamente quelle opere edilizie completamente prive di una propria autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinate a contenere impianti serventi di una costruzione principale.
Emerge, dunque, che i volumi tecnici hanno un carattere di stretta e necessaria strumentalità con l'utilizzo della costruzione, come ad esempio gli impianti di areazione e termo – idrici, che qualora non possano essere ubicati all'interno della parte abitativa, devono qualificarsi volumi tecnici, quindi non computabili nella volumetria generale, a differenza delle soffitte, degli stenditoi e dei locali di sgombero o delle mansarde, così come chiarito dal Consiglio Stato nel 2008 con la sentenza n. 918.
Ciò detto, si pone il problema di stabilire se in detta nozione di volume tecnico rientrino anche i sottotetti.
La giurisprudenza amministrativa ritiene ormai che i sottotetti debbano essere diversificati a seconda della loro altezza, della praticabilità del solaio, delle modalità di accesso e dell'esistenza o meno di finestre. Essi, pertanto, si dovranno distinguere in mansarda o camera a tetto (che costituisce un locale abitabile), in soffitta (cioè un vano inabitabile, ma utilizzabile soltanto come deposito, stenditoio o altro) oppure in camera d'aria sprovvista di solaio idoneo a sopportare il peso di persone o cose e destinato essenzialmente a preservare l'ultimo piano dell'edificio dal caldo, dal freddo e dal l'umidità. Solo la concreta individuazione tipologica del manufatto consente al giudice di stabilire se quel determinato sottotetto possa realmente rientrare nella nozione di volume tecnico. Inoltre è rilevante anche l'intento dei proprietari, con la conseguenza che se il sottotetto viene realizzato con le caratteristiche proprie dell'abitazione, non può qualificarsi come volume tecnico.
Al riguardo, con la sopra richiamata sentenza n. 2467/2014, il Consiglio di Stato ha inoltre precisato che un volume realizzato a copertura di un fabbricato o ha le caratteristiche oggettive di un sottotetto non abitabile, trattandosi in questo caso di un minimo volume tecnico richiesto per la copertura dell'edificio, ovvero si tratta di una mansarda, anche potenziale, in quanto dotata di rilevante altezza media rispetto al piano di gronda. Continuano i Giudici Amministrativi precisando che ciò che rileva, dunque, al fine della considerabilità del c.d. vano sottotetto, è la sua materiale potenzialità di sfruttamento a fini abitativi (il che lo rende pienamente rilevante per tutti gli aspetti inerenti alla legittimità del fabbricato assentito), mentre non assumono alcun rilievo gli impegni, anche assunti per atto pubblico, limitativi delle facoltà di godimento del bene, infatti a nulla vale, ai fini edificatori, e quindi per le valutazioni della pubblica amministrazione che deve rilasciare il titolo autorizzatorio, la circostanza che l'impresa costruttrice si è impegnata con atto notarile a mantenere il sottotetto non abitabile in quanto ciò che rileva è la effettiva consistenza del volume e la sua concreta.

 

Pin It

Agevolazioni mutui prima casa con il Fondo di garanzia dello Stato

La legge di Bilancio 2017 ha confermato i bonus per le famiglie che vogliono ristrutturare o acquistare la prima casa. Infatti, chi desidera acquistare la prima casa, e non può pagare il mutuo, può usufruire del Fondo di garanzia dello Stato: un finanziamento finalizzato ad agevolare chi ha difficoltà economiche.

 

Il Fondo di garanzia per il mutuo prima casa

Per la prima volta con la Legge di Stabilità 2014 è stato istituito il Fondo di garanzia per i cittadini che hanno difficoltà di attivare i mutui ipotecari.

Con questa forma di agevolazione lo Stato dà la possibilità di acquistare, ristrutturare la prima casa o accrescere l’efficienza energetica dell’immobile.

Nel dettaglio il Fondo prevede la concessione di garanzie economiche, precisamente il 50% della quota capitale, per i mutui non superiori a 250mila euro. Nota bene, il mutuo non deve riferirsi ad un immobile di lusso.

Con il Fondo di garanzia la banca non richiederà ulteriori garanzie personali al mutuatario oltre all’ipoteca e all’eventuale assicurazione. Infine, visitando www.consap.it è possibile trovare l’elenco delle banche che aderiscono all’iniziativa.

Mutuo prima casa: ecco come accedere al Fondo

Non ci sono limiti di età e di reddito per accedere al Fondo di garanzia, infatti è aperto a tutti i cittadini, e basta presentare la domanda di attivazione del mutuo direttamente alla banca che aderisce all’iniziativa. I moduli sono disponibili sui siti Consap e del Dipartimento del Tesoro.

Le giovani coppie con almeno uno dei componenti di età inferiore ai trentacinque anni, i genitori single con figli minori, i giovani di età inferiore a trentacinque anni con rapporto di lavoro atipico e i conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti per le case popolari, devono versare un tasso aggiuntivo che non può essere superiore al Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM).

Legge di Bilancio 2017: quali agevolazioni prevede? 

La legge di Bilancio 2017 ha confermato ed esteso le agevolazioni previste dal Fondo di garanzia sulla casa includendo le ristrutturazioni e l’ecobonus.

L’ecobonus prevede un beneficio fiscale per chi investe nel miglioramento delle prestazioni energetiche dell’immobile. Fino al 2021 è stato confermato nella misura del 65%. Sale al 70% del costo sostenuto per gli interventi superiori al 25% della superficie dell’edificio e al 75% per i lavori volti al fine di migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva dell’immobile.

Gli incentivi sulle ristrutturazioni edilizie, confermati per tutto il 2017, danno ai contribuenti la possibilità di detrarre dall’Irpef il 50% delle spese sostenuteper gli interventi di ristrutturazione della propria casa. Il limite massimo di spesa è di 96.000 euro per unità immobiliare

Infine, il “bonus mobili” prevede la detrazione dall’Irpef il 50% dei costi sostenuti per l’acquisto di arredi e grandi elettrodomestici per le abitazioni da ristrutturare, con un limite massimo di spesa è di 10.000 euro.

 

Pin It

RISTRUTTURAZIONE DI RUSTICO IN LOC.TA' VEZZI PORTIO - SAVONA

P1030531 Risoluzione del desktop

 

P1030530 Risoluzione del desktopP1030532 Risoluzione del desktopP1030533 Risoluzione del desktop

Pin It

Come non buttare mobili vecchi?

Quanti di voi hanno un tavolo vecchio che magari tengono in giardino o in magazzino perché è rovinato? Ora si può riutilizzare.

Ecco un semplice consiglio per non buttarlo.Se il piano del tavolo non è totalmente rovinato si può decidere di levigarlo e renderlo totalmente liscio per essere decorato, altrimenti possiamo procurarci una tavola di legno della misura leggermente più grande del nostro tavolo e incollarla su quella vecchia. Si prende lo smalto, invece della normale vernice, e si dipinge il nuovo piano e le gambe del tavolo dei colori che più ci piacciono e si lascia asciugare per qualche ora. Se poi, non siete ancora soddisfatti del risultato una volta asciugato lo smalto si può decorare il tavolo con delle stampe o per chi è bravo a dipingere a mano libera con il soggetto che più vi piace. Si lascia asciugare nuovamente per bene ed ecco qui avete un tavolo totalmente rinnovato senza aver buttato quello vecchio.  

Buon divertimento

Pin It